Besonderheiten bei Planung und Ausführung

Ein Ärztehaus ist kein Bürohaus. Das hat schon mancher Immobilienprofi erfahren müssen, der seiner alternden Gewerbeliegenschaft ein medizinisches refurbishment angedeihen lassen wollte. In technischer Hinsicht ähneln sich beide Nutzungsarten sicherlich. Aber einer der gravierendsten Unterschiede lässt sich mit einem Begriff erfassen: Wasser! Es wird an zahlreichen, vor der Vermietung nicht prognostizierbaren Stellen im Haus benötigt und bedarf der Zuführung wie der Ableitung. An vielen Stellen werden daher Ärztehäuser wie Schweizer Käse perforiert – oft an den Stellen, an denen der Statiker es so gar nicht mag. Ein Hohlraum- oder Doppelboden kann hier die ärgste Not lindern, hilft aber in Regel nur über die kurze Strecke weniger Meter hinweg, denn die Gefälleleistung in geringer Aufbauhöhe ist begrenzt. Kleinhebeanlagen können zwar punktuell helfen, sind aber keine Flächenlösung. Ein Ärztehaus ohne Hohlraum-/Doppelboden (in den Obergeschossen) ist aus diesem Grund auch kaum denkbar. Jedenfalls dann nicht, wenn man nicht die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes an den Bestand des aktuellen Mietvertrages koppeln will. Dabei sind Lösungen, die die Wasser/Abwasserführung in den Deckenbereich der darunterliegenden Ebene verlagert, äußerst prekär, da solche Mieteinheiten heute als praktisch kaum vermietbar gelten müssen.

Besondere Bedeutung in Arztpraxen hat das Thema „Vertraulichkeit“. Einerseits ist dies bereits bei der Grundrissgestaltung zu berücksichtigen, denn offene Warteräume in Hörweite der Empfangstheke können im Betrieb zu erheblichen Störungen im Vertrauensverhältnis Arzt-Patient schon bei der ersten Ansprache führen. Schließlich werden Behandlungsräume und Sprechzimmer auch bei noch so angenehmen Interieur ihrer Funktion nicht gerecht, wenn der Patient das Gefühl hat, sein Gespräch kann auch im angrenzenden Flur oder Raum wahrgenommen werden. Hierbei sind nicht nur die Türen einem höheren Schalldämmmaß zu unterwerfen, sondern der Raum ist akustisch als Ganzes zu betrachten, was auch den Boden, die Wandanschlüsse, Oberlichter und gestalterische Glaselemente umfasst. Ein Hohlraum-/Doppelboden kann hier schon mal zu Zielkonflikten führen, das feststehende Glaswandelement der Schallschutzfunktion zum Opfer fallen.

Ebenfalls ein Sonderthema ist die Interpretation von Hygienevorschriften und Arbeitsstättenrichtlinie, die nur im Licht der individuellen Praxisplanung gesehen werden kann.

Unter den Bedingungen der CoVid19-Pandemie wird den Hygienebedingungen künftig besondere Aufmerksamkeit zu schenken sein. Die diesbezüglichen Auflagen der Gesundheitsämter sind derzeit noch nicht greifbar. Aufgrund der personellen Überlastung der Ämter, bestehen derzeit – auch terminliche – Schwierigkeit diese Themen projektbezogen zu besprechen.

Dieser Bereich ist zwischen Nutzer und Eigentümer erheblich streitanfällig, da er interdisziplinär aufzufassen ist. Weitere Besonderheiten in einem Ärztehaus sind die behindertengerechte Ausführung der Zugänge und Wege. Auch dem Einbruchschutz und speziellen Müllentsorgungen ist Aufmerksamkeit zu schenken.

Planungsbeteiligte im Ärztehaus

Während die Bau- und Planungsseite den bauordnungsrechtlichen Rahmen in der Regel ordentlich abstecken kann, fehlen oft Informationen zu den technischen Anforderungen, die seitens Berufsgenossenschaften und anderen standesrechtlichen Organisationen vorgetragen werden. Bei einer herkömmlichen Hausarztpraxis mag das überschaubar sein, bei einer Facharztpraxis mit radiologischen Einheiten und Eingriffsräumen nicht mehr. Der frühzeitige Austausch zwischen Mieter und Vermieter (eine genaue Praxisbeschreibung ist nur der Anfang) ist hier zwingend notwendig, setzt aber voraus, dass beide Seiten diese Themenvielfalt überhaupt erkennen und mit hinreichender Sensibilität und Offenheit besprechen.

Ziel hierbei ist nicht nur eine treffende technische Fixierung, sondern vielmehr eine klare Abgrenzung der Zuständigkeiten und Verantwortungsbereiche. Den mietvertraglichen Regelungen fällt dabei naturgemäß eine zentrale Rolle zu. Aus dem Mietzweck sollte klar hervorgehen, wer welche Anforderungen zu erfüllen hat. Sinnvollerweise koppelt man diese Zuständigkeiten an Zeitfristen, bis zu denen jede Vertragspartei die andere Seite über rechtliche Anforderungen aus seinem Verantwortungsbereich zu informieren hat und wie ggf. mit notwendigen oder gewünschten Änderungen umzugehen ist (Mehrkostenregelung). Auf die bei Planungsbeginn übliche Frage, wie groß die Praxis denn werden soll, werden oft nur die Haupt- und Nebennutzflächen seitens der Ärzte addiert. Sie sind dann überrascht, dass der erste Planentwurf eine deutlich größere Fläche, mithin eine höhere Miete ausweist. Ein grundlegendes Missverständnis: Zur Praxisfläche gehören auch Verkehrsflächen (z.B. Flure) und Funktionsflächen (z.B. Sanitärräume).