Kosten & Kalkulation

Die Kostenkalkulation unterscheidet sich formal kaum von anderen Immobilieninvestitionen und beinhaltet folgende Einzelpositionen:

• Grundstückserwerb und Nebenkosten des Erwerbs
• Grundstücksaufbereitung
• Erschließungskosten nach BauGB und KAG
• Kosten der Bauerstellung incl. Außenanlagen
• Baunebenkosten (Planung und Gebühren)
• Marketing und Entwicklungskosten
• Maklerkosten
• Zwischenfinanzierung
• Sonstiges
• Unvorhergesehenes/Reserve

Kostenkennwerte als Erfahrungsindikatoren sind für Ärztehäuser nur schwerlich fixierbar, da die Ausstattung dieser Häuser stark von der Art der Praxisnutzung abhängt. Ausführungen, die z.B. radiologische Elemente oder Eingriffsräume beinhalten, sind ebenso kostentreibend wie flexible Leitungsführungen für Zahnärzte oder Kieferorthopädie. Die obligate Wasserzuführung und die Ableitung des entsprechenden Abwassers in allen Praxen sind hierbei eine planerische Standardaufgabe, die sich aber ebenfalls durch höhere Kosten bemerkbar macht. Gleiches gilt für Schallschutzmaßnahmen, Anforderungen an die Sanitärausstattung und die behindertengerechte Bauausführung.

Im Übrigen stellen Grundstückskosten, Art und Umfang des Stellplatzangebotes, Fassadenstruktur, Effizienz der Grundrisslösungen (Rastermaß, Raumtiefe, nicht natürlich belichtbare Innenräume, Verhältnis Nutzfläche zu Verkehrsfläche u.a.) und das Erschließungskonzept wesentliche Parameter der Kostenstruktur dar. Es bleibt insgesamt festzustellen, dass Ärztehäuser aufgrund ihrer speziellen und individuellen technischen Anforderungen in der Regel kostenaufwendiger sind als Büroimmobilien. Insbesondere aus diesem Grund gelten Ärztehäuser als Spezialimmobilien. Pauschale Kostenansätze sind daher auch nicht verfügbar oder nur mit großer Vorsicht zu behandeln. Nicht wenige Projekte scheitern, weil unrealistische Kostenansätze in der frühen Projektphase später nicht eingehalten werden können oder zu hohe Kosten keine hinreichende Rentierlichkeit bzw. zu hohe Mieten erwarten lassen.