Mietvertrag
Der Mietvertrag, der im Ärztehaus abgeschlossen wird, ähnelt den Mietverträgen, die üblicherweise im gewerblichen Bereich verwendet werden. Bei Arztpraxen sind jedoch einige Besonderheiten zu berücksichtigen, die hier nur als nicht abschließende Aufzählung genannt werden sollen. Die Einzelheiten sind sehr individuell – projekt- und mieterabhängig.
- Mietbeginn bei Projekten: hinreichend terminliche Eingrenzung und Sanktionen bei Fristverstreichung
- Sonderkündigungsrechte? Für wen, wann und mit welchen Konsequenzen?
- Mietflächendefinition
- Nutzungsbeschreibung und Betreiberverpflichtung
- Nach welchen Regeln wird die Mietfläche ausgebaut? Wer sorgt für welche Genehmigung?
- Wer baut was in die Mietfläche ein – Mieter oder Vermieter?
- Technische Änderungen und Umbauten während der Mietlaufzeit; Nutzungsanforderungen (z.B. Hygienevorschriften) können sich ändern
- Stellplatzregelung und Stellplatzorganisation
- Umsatzsteuerfreie oder umsatzsteuerpflichtige Miete?
- Art, Umfang und Verteilung von Betriebskosten
- Mietlaufzeit und Mietanpassung (z.B. Indexierung), Verlängerungsoptionen zu welchen Konditionen?
- Wie werden Planänderungen während der Planungs- und Bauphase kommuniziert und beauftragt?
- Regularien zur Übergabe der Mietfläche
- Werbeeinrichtungen und Werbekonzept, einheitliches Beschriftungs- und Leitsystem. Wer darf was?
- Konkurrenzschutz; keine „Kannibalisierung“ im Haus oder in benachbarten Projekten durch gleiche oder ähnliche Nutzungen
- Aufnahme und Entlassung von Partnern in der Praxis, Verkauf der Praxis und Untervermietung; Eingriffsrechte des Vermieters?
- Einhaltung von Formvorschriften bei langfristigen Verträgen
- Erarbeitung von widerspruchsfreien Mietvertragsanlagen (insbesondere Baubeschreibungen und Grundrisse), die den Mietgegenstand hinreichend beschreiben
Es sind gerade diese juristischen Incentives, die die Qualität einer neuen Praxis für den Mieter ausmachen und die bei entsprechender Regelungsdichte auch für kritische Vermieter akzeptabel sein sollte.